Разработка концепций проектов девелопмента

Концепция проекта девелопмента - это первое материальное воплощение идеи проекта.

Концепция необходима для рассмотрения различных вариантов развития проекта девелопмента, определения всех его конкурентных преимуществ и выявленных ограничений.

Концепция проекта девелопмента базируется на предварительном анализе рынка в выбранных сегментах и прогнозировании их развития.

Структурно концепция состоит из трёх разделов:

• анализ местоположения и ресурсного потенциала земельного участка;
• экономика возможных вариантов развития проекта и их сравнение;
• рекомендации к составлению архитектурного проекта.

Анализ местоположения и ресурсного потенциала земельного участка, в свою очередь, состоит из таких частей:

• изучение имиджа района расположения участка, анализ преобладающих типов застройки и вектора развития района расположения;
• изучение существующей и будущей инфраструктуры района – общественные, жилые и коммерческие объекты в непосредственной близости от участка;
• анализ физических характеристик участка – площадь, конфигурация, подъезды/выезды, транспортная доступность участка, ландшафтные характеристики, рельеф и др.;
• анализ ограничений по использованию участка и их влияние на проект (наличие ЛЭП, газопроводов, ГРП, линий связи, сервитутов, и т.п.);
• SWOT-анализ участка для реализации проекта застройки.

В разделе «Экономика возможных вариантов развития проекта и их сравнение» изучаются такие вопросы:

• определение возможных векторов развития земельного участка;
• предварительное экономическое моделирование;
• формулирование выводов об экономической целесообразности векторов развития земельного участка;
• выбор наилучшего вектора развития земельного участка;
• определение вариантов (сценариев) развития земельного участка в пределах экономически обоснованного вектора;
• расширенное экономическое моделирование по вариантам (сценариям) развития проекта;
• сравнительная таблица описанных выше вариантов развития проекта, анализ экономической эффективности вариантов развития проекта на основе значений показателей NPV, IRR, а также сроков окупаемости проектов;
• анализ чувствительности показателей эффективности вариантов развития проекта к основным параметрам развития (бюджет проекта, цена продаж, ставка капитализации и т.п.)

В «Рекомендациях к составлению архитектурного проекта» рассматривается:

• Концепция проекта:
  • определение преимущественного типа застройки;
  • функциональное зонирование участка;
  • целевые группы потребителей;
  • определение класса проекта;
  • позиционирование проекта на рынке недвижимости;
  • определение площадей земельных участков под объекты застройки, их баланс и размещение на участке;
  • транспортная (включая общественный транспорт) и пешеходная логистика (наружная и внутренняя);
  • описание архитектурной концепции (этажность застройки, общая площадь объектов недвижимости, парковка, средства коммуникации, сети).

• Составляющие проекта:
  • состав, размещение, формат и баланс площадей;
  • рекомендации по стройматериалам, отделке, планировкам, этажности, паркингу и техническому оснащению помещений.

• Социально-бытовая инфраструктура проекта:
  • состав, размещение, баланс площадей и совместимость объектов инфраструктуры;
  • рекомендации по основным товарным группам в торговой составляющей комплекса;
  • требования к стройматериалам, отделке, паркингу и техническому оснащению объектов инфраструктуры;
  • описание развлекательной составляющей;
  • краткие рекомендации по ландшафту.

• Краткие рекомендации по основным этапам реализации проекта:
  • управление проектом;
  • проектирование и согласования;
  • строительство;
  • продажи или сдачу в аренду;
  • эксплуатация;
  • сроки реализации проекта (по этапам).

• Рекомендации по ценовой политике и стратегии продвижения:
  • рекомендации по позиционированию проекта;
  • рекомендации по маркетинговой стратегии (включая офис продаж, рекламную продукцию, рекламные носители, этапы и т.д.);
  • рекомендации по схеме продаж, сдаче в аренду;
  • рекомендации по ценовой политике;
  • рекомендации по стратегии продаж, сдаче в аренду.

Результатом разработки концепции проекта девелопмента является документ, содержащий исчерпывающую информацию следующего характера:

• идеи возможных вариантов развития проекта.
• основные задачи, решения и логику организации бизнес-проекта.
• рекомендации по площадям согласно концепции объекта, необходимые для дальнейшей работы архитектурных мастерских и привлечения целевых покупателей.
• экономически обоснованный проект для привлечения финансирования, предложения целевым покупателям или инвесторам.
• подробная детализация проекта с расчётами его составляющих.
• рекомендации по стратегии продвижения, позиционированию, ценообразованию и продаже проекта, разработанные в результате исследования конкурентных преимуществ проекта, определения занятости и вакантности рыночных ниш, изучения портрета потенциальных клиентов.
• рекомендации по управлению проектом, в том числе проектированию и согласованиям, календарному плану строительства и ориентировочным срокам его реализации.