Составление бизнес-планов

Бизнес-план проекта девелопмента - это документ, который описывает основные аспекты будущего проекта. Основная цель бизнес-плана – определение инвестиционной привлекательности проекта и управление рисками его реализации. Качественный бизнес-план даёт возможность привлечения в проект новых инвесторов или финансовых партнёров.

Составление бизнес-плана необходимо:

• определение перспектив проекта девелопмента для владельца земельного участка или объекта недвижимости;
• при получении заёмного финансирования;
• при поиске финансового партнёра;
• для определения эффективность проекта в целом.

Бизнес-план состоит из следующих разделов:

• краткое описание проекта;
• анализ макроэкономической среды;
• анализ рынка;
• основные характеристики проекта девелопмента;
• план строительства;
• организационный план;
• план маркетинга;
• план продаж;
• финансовый план и налогообложение;
• юридический план;
• инвестиционный план;
• план оптимизации рисков проекта

Краткое описание проекта содержит в себе значимые показатели проекта в расширенном виде, представленные в других разделах бизнес-плана.
Анализ макроэкономической среды содержит:

• основные тенденции развития экономики государства;
• портрет региона реализации проекта и векторы его развития;
• анализ и тенденции развития рынка недвижимости государства и региона реализации проекта.

Анализ рынка включает в себя:

• сегментирование рынка;
• определение ёмкости сегментов рынка;
• характеристики рыночного поглощения;
• конкурентное окружение проекта;
• рыночные перспективы реализации проекта.

Основные характеристики проекта девелопмента содержит:

• определение преимущественного типа застройки;
• функциональное зонирование участка;
• целевые группы потребителей;
• определение класса проекта;
• позиционирование проекта на рынке недвижимости;
• определение площадей земельных участков под объекты застройки, их баланс и размещение на участке;
• транспортная (включая общественный транспорт) и пешеходная логистика (наружная и внутренняя);
• описание архитектурной концепции (этажность застройки, общая площадь объектов недвижимости, парковка, средства коммуникации, сети).

План строительства включает:

• проектирование и согласования;
• строительство;
• продажи или сдачу в аренду;
• эксплуатация;
• сроки реализации проекта (по этапам).

Организационный план состоит из:

• рекомендации по управлению проектом;
• организационно-штатная структура;
• фонд оплаты труда проектной группы.

План маркетинга включает:

• рекомендации по позиционированию проекта;
• рекомендации по маркетинговой стратегии (включая офис продаж, рекламную продукцию, рекламные носители, этапы и т.д.);
• рекомендации по ценовой политике.

План продаж:

• рекомендации по схеме продаж, сдаче в аренду;
• рекомендации по стратегии продаж, сдаче в аренду;
• календарный график продаж.

Финансовый план и налогообложения:

• определение возможных векторов развития земельного участка;
• предварительное экономическое моделирование;
• формулирование выводов об экономической целесообразности векторов развития земельного участка;
• выбор наилучшего вектора развития земельного участка;
• определение вариантов (сценариев) развития земельного участка в пределах экономически обоснованного вектора;
• расширенное экономическое моделирование по вариантам (сценариям) развития проекта;
• сравнительная таблица описанных выше вариантов развития проекта, анализ экономической эффективности вариантов развития проекта на основе значений показателей NPV, IRR, а также сроков окупаемости проектов;
• анализ чувствительности показателей эффективности вариантов развития проекта к основным параметрам развития (бюджет проекта, цена продаж, ставка капитализации и т.п.);
• рекомендации по оптимизации налогообложения проекта девелопмента.

По дополнительному требованию заказчика или финансового учреждения в рамках финансового плана составляются следующие формы:

• баланс;
• отчёт о прибылях и убытках;
• отчёт о движении наличности.

Юридический план:

• организационно-правовая форма проекта девелопмента;
• состав учредителей или владельцев проекта девелопмента;
• юридическая схема привлечения инвестиций;
• нормативно-правовая база, связанная с реализацией проекта.

Инвестиционный план:

• сумма необходимых инвестиций;
• график привлечений инвестиций;
• форма привлечения инвестиций;
• срок возврата инвестиций;
• платность инвестиций;
• график возврата инвестиций;
• обеспечение инвестиций.

План оптимизации рисков проекта:

• определение значимых рисков проекта;
• план мероприятий по управлению рисками;
• тенденции изменения рисков проекта.

При составлении бизнес-планов компания «РЕД» учитывает корпоративные стандарты заказчика и требования финансовых учреждений, финансовых партнёров проекта девелопмента и потенциальных инвесторов.

Для проектов девелопмента бизнес-план и концепция реализации проекта являются взаимодополняемыми и взаимозаменяемыми документами. Согласно действующей предпринимательской практики на рынке недвижимости Украины предпочтение отдаётся концепции реализации проекта.